Voici ce que je vois systématiquement chez les dirigeants romands qui concluent des contrats avec des partenaires français : une confusion entre arrhes et acomptes. Une SARL neuchâteloise a récemment perdu 35’000 CHF en ignorant la différence juridique entre ces deux notions lors de la résolution d’un contrat avec un client français. Ce guide clarifie les deux régimes.
L’article 1590 du code civil français : arrhes et droit de dédit
L’article 1590 du code civil français prévoit qu’en cas de promesse de vente avec dédit : si la promesse a été faite moyennant des arrhes, chacun des contractants est maître de s’en départir — le vendeur en les restituant au double, l’acheteur en les perdant.
Concrètement, cela signifie que les arrhes (en droit français) confèrent un droit de dédit : les deux parties peuvent renoncer au contrat, mais à un coût. L’acheteur perd les arrhes versées ; le vendeur rembourse le double. Cela s’oppose aux acomptes, qui constituent un paiement partiel du prix et ne donnent pas de droit de dédit.
L’équivalent suisse : les arrhes et les dédit en droit helvétique
Le droit suisse en la matière est régi par les articles 158 et suivants du Code des obligations (CO). L’article 158 CO distingue :
- Les arrhes (Handgeld) : somme versée à titre de garantie et de preuve de la conclusion du contrat. En principe, les arrhes s’imputent sur le prix. Si le contrat est exécuté, elles sont déduites du paiement. Si l’acheteur résilie sans faute du vendeur, il perd les arrhes (art. 158 al. 1 CO). Si le vendeur résilie sans faute de l’acheteur, il restitue le double (art. 158 al. 2 CO).
- Le dédit (Reugeld) : somme payée pour se réserver le droit de se dédire du contrat (art. 158 al. 3 CO). Le dédit est consommé si l’une des parties l’exerce, sans automatisme de doublement comme en droit français.
J’ai accompagné récemment une PME vaudoise qui avait versé 50’000 CHF à un fournisseur genevois à la signature d’un contrat de livraison d’équipements. Le contrat ne précisait pas si ce versement constituait des arrhes ou un acompte. Lorsque le fournisseur a été défaillant, la PME a dû engager une procédure pour déterminer le régime applicable — coûts : 8’000 CHF d’honoraires d’avocat, 18 mois de procédure.
Différences essentielles entre droit français et droit suisse
Dans le contexte des affaires transfrontalières entre la Suisse romande et la France voisine, trois points essentiels :
- Qualification : en droit français (art. 1590), le terme « arrhes » a une signification légale précise avec doublement automatique en cas de défaillance du vendeur. En droit suisse (art. 158 CO), le régime est similaire mais le doublement doit être expressément prévu ou clairement résulter des circonstances.
- Loi applicable : un contrat entre une société vaudoise et une société française doit préciser la loi applicable. Sans clause, le Règlement Rome I détermine la loi applicable selon le lieu d’exécution caractéristique.
- Clause de choix : je recommande systématiquement d’insérer dans vos contrats B2B transfrontaliers une clause explicite : « Tout versement antérieur à la livraison constitue un acompte et ne confère aucun droit de dédit » — ou au contraire « Des arrhes de X CHF sont versées conformément à l’article 158 CO, chaque partie se réservant le droit de se dédire selon les termes de ladite disposition ».
La jurisprudence fédérale sur les arrhes
La jurisprudence vaudoise et fédérale sur ce sujet est instructive. Le Tribunal fédéral suisse a rappelé dans ATF 133 III 507 que la qualification d’arrhes ou d’acompte dépend de la volonté réelle des parties au moment de la conclusion du contrat. En cas de doute, les tribunaux suisses tendent à qualifier le versement d’acompte (plus favorable à l’exécution du contrat) plutôt que d’arrhes (qui encouragent la spéculation sur le droit de dédit).
L’essentiel : chaque versement effectué avant l’exécution complète d’un contrat doit être qualifié explicitement dans l’acte contractuel. Arrhes ou acompte ? Avec ou sans droit de dédit ? Quel montant de pénalité en cas d’exercice du droit ? Ces questions ont des conséquences financières considérables. Si vous êtes dans cette situation — contrat avec versement préalable non qualifié — contactez un conseil en droit des contrats suisse pour analyser votre position et rédiger une clause de qualification claire. Pour toute question, utilisez notre formulaire de contact. Voilà pourquoi cette vigilance est stratégique pour les PME romandes en relations d’affaires transfrontalières.
La pratique des arrhes dans les contrats immobiliers suisses
Dans les transactions immobilières en Suisse romande, la pratique des arrhes est courante mais souvent mal formalisée. Lors d’une promesse de vente d’immeuble (avant signature chez le notaire), le promettant-acheteur verse fréquemment un acompte de 10 % du prix de vente comme garantie sérieuse de son intention. La question de la qualification de ce versement — arrhes ou acompte — est critique si la transaction échoue.
Le Tribunal fédéral suisse a établi dans plusieurs arrêts (dont ATF 133 III 201) que les promesses de vente immobilière doivent être passées en forme authentique (acte notarié) pour être valides en droit suisse. Une promesse non authentifiée est nulle, et le versement préalable devient alors une créance en remboursement ordinaire — sans les effets des arrhes. Pour les PME qui achètent ou vendent des locaux commerciaux, des entrepôts ou des terrains en Suisse romande, je recommande systématiquement : (1) instrumenter la promesse devant notaire si la valeur dépasse 50’000 CHF, (2) qualifier explicitement tout versement préalable dans l’acte, (3) prévoir des conditions suspensives claires (obtention du financement bancaire, permis de construire) avec leurs conséquences sur le versement préalable. Voilà pourquoi cette vigilance est stratégique pour toute PME romande qui investit dans l’immobilier d’entreprise. Complémentaire : notre analyse de l’article 1792-1 sur la responsabilité des constructeurs.